Na středoevropském kancelářském trhu se očekává příznivý vývoj

Hlavní stránka / Investiční trh / Na středoevropském kancelářském trhu se očekává příznivý vývoj

20.9.2015

Na středoevropském kancelářském trhu se očekává příznivý vývoj PRAHA - Světová poradenská firma v oblasti nemovitostí Cushman & Wakefield očekává celkově příznivý vývoj na kancelářských trzích střední Evropy v České republice, Maďarsku, Rumunsku, Polsku a na Slovensku. Tři z těchto pěti trhů (Bratislava, Budapešť a Praha) by v příštích třech letech měly zaznamenat růst nájemného.Vzhledem k poměrně zdravému vývoji ekonomik střední Evropy v posledních letech a příznivým vyhlídkám začali developeři stavět a získávat územní rozhodnutí pro projekty, jejichž rozsah překračuje očekávanou poptávku nájemců. Z objemu nové nabídky lze usuzovat, že v průběhu příštích tří let by mohlo dojít ke zpomalení růstu nájemného a v některých lokalitách dokonce i k jeho poklesu.

Nejlépe by si ze středoevropských trhů měly vést Praha a Budapešť, kde by nájemné mohlo růst shodně o 0,8 procenta za rok. V Praze by toto skromné zvyšování měla v závěru uvažovaného období vystřídat stabilita, kdežto v Budapešti by nedávné pohyby nájemného měly vést v letech 2015–2016 k mírnému růstu nájmů. Nejnižší růst nájemného (ročně -4,1 %) se pro roky 2015 až 2017 očekává ve Varšavě, kde je nejsilnější vliv nabídky.  „Podle nás rozdíly mezi středoevropskými trhy zůstanou zachovány kvůli nerovnováze mezi poptávkou nájemců a nabídkou. Budapešť zažívá pozitivní obrat, díky němuž by nájemné mělo v budoucnu růst. V Polsku je značný kontrast mezi příznivými výhledy regionálních měst, kde je poptávka obecně dobrá, a Varšavou, kde silný přísun nové výstavby omezuje krátkodobé vyhlídky na růst nájemného,“ říká Charles Taylor, ředitel polské kanceláře společnosti Cushman & Wakefield.

Bratislava hlásí rozšiřování kancelářských prostor
 
Na kancelářském trhu v Bratislavě došlo ke změně dynamiky, nájemci se v důsledku expanze vrátili k rozšiřování prostor místo jejich zefektivnění. Expanze je však stále omezená, stejně jako vyhlídky na kladný růst nájmů. Nájemné za špičkové prostory by se mělo držet na současných 15 eurech za metr čtvereční (což je nejméně v celém regionu) minimálně do konce roku 2016. Poté se očekává příznivější poměr mezi nabídkou a poptávkou. Předpokládá se, že v průběhu roku bude na trh dodáno 40 tisíc metrů čtverečních nových prostor, z nichž většina je již rezervována formou předpronájmu. Developeři se zatím nechtějí pouštět do spekulativní výstavby, protože nájemci mají stále na výběr ze široké škály možností. Počínaje rokem 2016 by se situace měla podstatně zlepšovat s růstem ekonomiky a výraznějšími pokroky na trhu práce, což jsou předpoklady pro trvalejší míru zaměstnanosti. Tento pokrok však bude postupný a v krátkodobém výhledu se nájemné za špičkové prostory nejspíše nezmění. S klesající mírou nepronajatosti na trhu kvalitních prostor bude nadále postupně ubývat pobídek a objeví se spekulativní výstavba i nepatrný kladný růst nájemného.
 
 
Bukurešť: Nájemné za špičkové prostory se bude dále snižovat
 
Nájemné na trhu špičkových kancelářských prostor v Bukurešti se od roku 2012 drží stabilně na úrovni 19 eur za metr čtvereční a celková míra nepronajatosti zůstává dvouciferná. Hospodářský růst se totiž zpomalil v důsledku opožděné reakce na globální finanční krizi. Předpokládá se, že nájemné za špičkové prostory se bude po zbytek roku 2015 snižovat a do konce roku poklesne o 2,6 procenta na čtyřleté minimum 18,50 eura za metr čtvereční – navzdory zlepšování ekonomické situace, které se projevuje zlepšováním nálady v podnikatelském prostředí. Pronajímatelé však stále nabízejí řadu pobídek, jimiž si chtějí zajistit významné nájemce a omezit výpadky příjmů. Má-li nájemné začít pozitivně růst, musejí nejdřív tyto pobídky zmizet. K tomu by mohlo dojít do konce roku 2016, půjde však o pomalý proces. Vzrostla celková plocha ve výstavbě ke konci prvního čtvrtletí roku 2015 na 345 tisíc metrů čtverečních, přičemž se jedná většinou o spekulativní prostory. I ty budou brzdit rozvoj kladného růstu nájemného.
 
 
Zotavování budapešťského trhu pokračuje
 
Díky zlepšování ekonomické situace by mělo pokračovat zotavování budapešťského kancelářského trhu. To sice přispívá k růstu důvěry v podnikatelský sektor i aktivity nájemců (historicky rekordní realizovaná poptávka ve 2. čtvrtletí roku 2015 a čistá míra absorpce o 40 procent vyšší než před rokem), nájemné však zatím neroste. Nájemné za špičkové prostory v centrálních obchodních čtvrtích se v prvním čtvrtletí roku 2015 drželo na 21 eurech za čtvereční metr, stejně jako v uplynulých pěti letech. K tomu přispívají i pobídky ze strany pronajímatelů jako např. určité období bezplatného nájmu nebo příspěvky na vybavení. S postupným ubýváním volných prostor (z historického maxima poprvé až pod úroveň nepronajatosti v nedaleké Praze) a zpomalováním spekulativní výstavby se schyluje k pozitivnímu růstu nájemného. Ten se však nejspíše omezí na vybrané dílčí trhy a kvalitní prostory, přičemž s prostory „z druhé ruky“ se stále bude obchodovat se značnými slevami.
 
 
Praha: Očekává se výraznější pokles nepronajatosti
 
Poptávka na kancelářském trhu v Praze se v roce 2015 podstatně zotavila v důsledku zlepšování základních ekonomických ukazatelů v zemi. ČR totiž v prvním čtvrtletí roku dosáhla nejvyšší míry růstu HDP v EU. Zároveň byla v prvním pololetí dokončena řada nových spekulativních projektů, a nabídka tak v roce 2015 celkově výrazně převýší poptávku. Těžit z toho budou nájemci, protože vznikne tlak na snižování nájemného za špičkové prostory. Zde rozhodně k ochlazení došlo – za posledních 12 měsíců nájemné v obchodních čtvrtích centra Prahy pokleslo přibližně o 3,6 procenta. Nálada mezi nájemci je převážně pozitivní, čistá míra absorpce však byla v roce 2014 nízká a většina aktivit připadá na přejednané a prodloužené nájmy, kdy stávající nájemci využívají výhodných příležitostí k získání lepších prostor za flexibilnějších podmínek nájmu. V nejbližších 18 až 24 měsících by nájemné za prvotřídní prostory mělo začít růst (především u špičkových projektů a lokalit), avšak tento vývoj bude pomalý a projeví se jen u těch opravdu nejlepších projektů. Míra nepronajatosti v Praze zůstává dvouciferná, díky čemuž mají nájemci možnosti volby. Nicméně většina převisu nabídky připadá na druhořadé prostory vrácené na trh v rámci stěhování do kvalitnějších prostor anebo konsolidací na straně nájemců. V roce 2015 na trh přibude dalších 192 tisíc metrů čtverečních, a jelikož předpronajato je pouhých 25 procent z nich, je pravděpodobné, že míra nepronajatosti dosáhne téměř 17 procent. „V roce 2016 však nastane výrazná změna: díky omezenému rozsahu nové výstavby a zlepšování stavu ekonomiky by v příštím roce měla poptávka značně převýšit nabídku a míra nepronajatosti by se měla vrátit na zhruba 15 procent,“ vysvětluje Radka Novak, vedoucí kancelářského oddělení v pražské kanceláři Cushman & Wakefield.
 
 
Varšava hlásí poměrně rychlé tempo nové výstavby
 
Situaci na varšavském kancelářském trhu prospívá posilování ekonomiky a důvěra podnikatelského prostředí. Aktivita nájemců v prvním pololetí roku 2015 byla značná, a přestože část z ní připadá na nové subjekty na trhu, které úspěšně splnily své náročné požadavky, velký podíl na ní mají i přejednané nájmy a pohyby stávajících nájemců v rámci trhu. Pokračující obsazování prostor trhem vedla na konci března 2015 k dočasnému snížení míry nepronajatosti, ta však ve druhém čtvrtletí opět vzrostla na 14,1 procenta. Navzdory slušné míře poptávky se však předpokládá, že nynější rychlé tempo výstavby situaci na straně nabídky v průběhu příštích 12 až 18 měsíců zhorší. Tím vznikne tlak na snižování nájemného za nejlepší prostory, jelikož se rovnováha trhu vychýlí směrem k nabídce. Ve výhodě se tak ocitnou nájemci díky pobídkám jako určité období nájmu zdarma anebo příspěvky na zařízení. V budoucnu pak čistá míra absorpce zůstane kladná a bude posilovat, nájemné by však mělo spíše klesat. Ve výstavbě se nyní nacházejí prostory o rozloze zhruba 576 tisíc čtverečních metrů. Ty by měly být dokončeny před koncem roku 2016, přičemž jen necelých 18 procent z nich bylo zatím předpronajato. U některých projektů ovšem dojde k odložení data dokončení. Nárůst nájemní aktivity se projevuje i na regionálních trzích. Objem realizované poptávky na nejdůležitějších regionálních trzích (Krakov, Vratislav, Trojměstí, Poznaň, Katovice a Lodž) se za první dvě čtvrtletí roku 2015 zvýšil na více než 217 200 metrů čtverečních, což představuje téměř 59 procent celkové pronajaté plochy za rok 2014. Vzhledem k trvající silné poptávce ze strany nájemců se očekává, že v roce 2015 se uskuteční transakce s více než 400 tisíc metrů čtverečních.
 

Autor: Tomáš Johánek   |   Sekce: Investiční trh | Novinky na webu   |   Tisk   |   Poslat článek známému

 Datum  

Anketa

Jaký je pro vás nejoblíbenější zdroj o nových rezidenčních projektech?

81% (31)

7% (3)

5% (2)

5% (2)


Přihlášení

RSS kanál  |  XML Sitemap  |  Mapa webu  |  - © 2018

2012 MEDIATO, Všechna práva vyhrazena. Bez souhlasu redakce je zakázáno publikovat jakékoli materiály z tohoto webu 

курс данабола

на сайте topobzor.info

http://www.medicaments-24.com
Všechna práva vyhrazena © 2018